Mastermind II_ Las lecciones del mercado inmobiliario

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Mastermind II: Las lecciones del mercado inmobiliario Por Robert Kiyosaki y Ken McElroy Hola, soy Robert Kiyosaki. La siguiente transcripción es un diálogo muy especial, porque es una que tuve con quien ha sido mi asesor durante años, Ken McElroy. Nunca compartí de esta manera una de nuestras conversaciones. Para que sepas un poco sobre él, te cuento que actualmente Ken dirige MC Companies, un grupo de gestión y desarrollo de propiedades con más de USD 750 millones invertidos en el sector inmobiliario, además de contar con una carrera dedicada no solo a las inversiones sino también a enseñar a otras personas cómo invertir adecuadamente. Sin más preámbulos, comencemos…

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¡Siempre es un gusto saludarte Ken! Me gusta este tipo de conversaciones porque podemos compartir un conocimiento más profundo del negocio al que ambos nos dedicamos.

-Ken McElroy: ¡El gusto es mío Robert! Estoy de acuerdo contigo, estas charlas son muy útiles para mantener la perspectiva del negocio.

-Robert Kiyosaki: En principio, creo que es importante reconocer que hay muchas personas interesadas en iniciarse en el negocio del real estate, pero no saben por dónde empezar o cómo hacerlo. En mi libro Padre Rico, Padre Pobre, escribí sobre la fórmula de inversión que dio lugar al éxito de McDonald’s. Ray Kroc, el creador de McDonald’s, preguntó a los participante del programa de MBA en la Universidad de Texas, ¿De qué se trata el negocio de McDonald’s? Todo el mundo respondió: las hamburguesas, obviamente. Ray Kroc dijo: “No” y señaló: “El negocio de McDonald’s es el de bienes raíces”. Ken, tu y yo pertenecemos al negocio de bienes raíces y nos dedicamos principalmente a él, aunque invirtamos en otras cosas. Hay dos razones importantes para esto. En primer lugar, en el negocio inmobiliario puedes valerte de la deuda, fundamentalmente de la deuda a largo plazo. He notado que muchas personas piensan que las inversiones en real estate son como una acción, un bono, un fondo mutuo, el oro, la plata o un ETF y esto no es así. Los bienes raíces son, en mi opinión, la mejor clase de activos y a la vez los más riesgosos para un novato. El motivo del riesgo se reduce a una palabra clave: liquidez. Si te metes en bienes raíces y pierdes la liquidez, no puedes salir, mientras que si compras un fondo mutuo, y cometes un error, puedes salir de éste muy rápido. Si compras una moneda de oro, puedes deshacerte de ella instantáneamente, pero con los bienes raíces, cometes un error y se trata de una equivocación importante que podría hundirte. Por eso siempre recomiendo tomar cursos sobre la dinámica del sector inmobiliario, o practicar y no apresurarse. Pero la mayoría de las personas hace lo contrario, como una de mis antiguas socias de negocios. Ella solía decirme “sí, soy una experta en bienes raíces. He comprado tres casas”. Comprar inmuebles para uso personal como residencias no es ser un inversor inmobiliario. Así que creo que uno de los mayores desafíos que veo para la mayoría de las personas, es entender la diferencia entre una cosa y otra. Si estas personas cometen un error en real estate, no podrán salir. ¿Algún comentario sobre eso Kenny?

-Ken McElroy: Robert, siempre he creído que tú y yo estamos muy alineados con respecto a nuestra visión de negocios. En tu libro Padre Rico, Padre Pobre, hablas mucho sobre la administración de

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propiedades, y el flujo de caja, y también haces mucha referencia a aspectos clave del mercado que se asocian al juego Monopoly. Recuerdo que mencionas que el secreto de los bienes raíces se limita a cuatro casas verdes y un hotel rojo, y eso es todo. Creo que cuando las personas piensan en bienes raíces, piensan en su hogar, cuando realmente el negocio va por otro lado. La forma en la que tú y yo percibimos este sector es muy diferente. Lo vemos como un negocio operativo. Un negocio completo con ingresos, gastos, flujo de caja, inversores, deuda, impuestos. Como señalaste anteriormente, la deuda y los impuestos son dos herramientas increíbles que la mayoría de la gente no entiende, y las personas que las usan a su favor, son las más ricas del mundo.

-Robert Kiyosaki: De hecho, en otras oportunidades hemos comentado que Donald Trump es el rey de las deudas. Con esto quiero decir que, la forma en la que te haces rico es tomando deuda, pero la deuda también hace pobre a la mayoría de las personas. Por lo tanto, en el caso del negocio de los bienes raíces la deuda puede ser beneficiosa, y la segunda ventaja tiene que ver con que mientras mayor es la cantidad de bienes raíces no residenciales que posees, menos impuestos pagas. Y la gente no presta atención a estos aspectos tan importantes. Sabes, estaba en un crucero por el Caribe organizado por gente del sector, y muchos de los asistentes eran inversores exitosos, muy competentes, pero también había muchos tipos nuevos en el negocio. Recuerdo que en un momento estaba hablando con esta joven mujer y me contó sobre sus planes, que según mi juicio eran un tanto apresurados. Iba a dejar su trabajo y dedicarse a comprar propiedades. Le dije: “Esa es la cosa más estúpida que podrías hacer”. Ella dijo: “ Bueno, tú lo haces”. Le respondí: “Sí, pero tomé clases antes de empezar”. Leyendo tu libro El ABC de bienes raíces, la gente puede notar que comenzaste tu carrera en el sector como administrador de propiedades antes de comprar bienes. Ahora tenemos dos palabras clave más en este sector, además de la liquidez: educación y experiencia. Hice lo mejor que pude para desalentar a esta mujer de la idea de que deje su trabajo para comprar inmuebles. ¿Algún comentario sobre eso Ken?

-Ken McElroy: Robert, creo que lo que pasa es que la gente va a un seminario sobre la industria o lee algo al respecto y creen que ya están listo para comenzar a comprar, cuando realmente aún no entienden bien la dinámica. Es lo que dices Robert, la educación financiera es fundamental. Pensemos en la palabra deuda por un minuto. Creo que la cuestión es que la mayoría de las personas en Estados Unidos y el mundo piensan que la deuda es una mala palabra, porque la asocian con la deuda crediticia o algo por el estilo. Entiendo eso, y de hecho estoy de acuerdo. Eso es lo que llamamos una mala deuda, y la deuda buena está vinculada a todo el sistema. Todo el sistema bancario está configurado de manera tal que la gente ponga todo su dinero en el banco. Yo mismo lo hago. Tengo dinero en el banco. Bueno, ese dinero que está inmóvil es un problema para el banco. Porque tienen que pagarte intereses por él. LAS INVERSIONES DE MI PADRE RICO

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Entonces, se lo prestan a los tipos como nosotros, y eso es tomar deuda, en forma de deuda. Así es como un banco hace dinero. Lo obtienen de ti, y te pagan el 1%, y nos lo prestan al 5%. Obviamente, esta es una manera muy generalizada de explicarlo pero esencialmente así es como funciona. Piensa en las pólizas de seguro, los fondos de pensiones, y demás. Todos estos planes están diseñados para tomar el dinero de la gente. Luego está el gerente del fondo de pensiones y los administradores de dinero que realmente prestan los recursos. Entonces, estamos pidiendo prestado ese dinero en forma de deuda. Un dinero que realmente es tuyo. Esa es la ironía de ello.

-Robert Kiyosaki: Así es como los ricos se hacen más ricos. Los pobres y la clase media ahorran dinero, y las personas verdaderamente ricas saben cómo pedir prestado dinero o tomar deudas para ganar más con la misma. Esa es una de las ventajas de los bienes raíces, especialmente en los últimos probablemente 18, 19 años desde que Alan Greenspan comenzó a bajar la tasa de interés. Ha sido maravilloso para los deudores, pero horrible para los ahorristas. Si te detienes a observar el panorama general, es exactamente como dices Ken. Pones tu ahorro en el banco, y el banco te paga. Quiero decir que hay algunos bancos todavía pagándote el 0%, y luego cuando tomas dinero prestado quizás a 18% en deuda de tu tarjeta de crédito. Entonces, hay una buena deuda y una mala deuda. Aunque yo amo el negocio del real estate, siempre digo que es mejor tomar algunas clases sobre el tema primero porque un buen contrato inmobiliario puede volverse amargo, muy muy rápidamente si no tienes los conocimientos necesarios. Por eso siempre recomiendo cursos sobre el sector, antes de lanzarte en este mercado. ¿Algún comentario sobre eso Kenny?

-Ken McElroy: Sí. Si alguien quiere poner USD 1 millón en el mercado de valores, lo hace con dinero de su propio bolsillo. Si quiero comprar bienes raíces por un valor de USD 1 millón, primero voy al banco y obtengo un préstamo por digamos un 80% con suerte. Bien, en realidad estoy usando el dinero del depositante así que solo estoy poniendo del 20% al 30%. Por lo tanto, estoy poniendo USD 200.000 o USD 300.000 en una parte de bienes raíces, y estoy recibiendo la apreciación, la depreciación, el flujo de efectivo, y todo eso por usar el dinero de otras personas en forma de deuda. En el primer ejemplo, estoy invirtiendo USD 1 millón en acciones, y no quiero decir que las acciones sean buenas o malas, solo digo que estamos hablando de USD 1 millón completo. En un escenario B, por el lado de bienes raíces, en realidad estoy poniendo un tercio del dinero, y estoy recibiendo los mismos o mejores rendimientos. En realidad, estoy obteniendo mejores rendimientos porque estoy usando menos dinero. Lo que estoy haciendo es emplear el dinero de otros. Los bancos lo ofrecen porque así es como estas entidades hacen dinero. LAS INVERSIONES DE MI PADRE RICO

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Este es un tema fundamental que el común denominador de las personas no entiende completamente.

-Robert Kiyosaki: Y esto no lo ves solo en el caso del sector inmobiliario. Creo que la clave es que, sin educación financiera, la deuda puede aplastarte de inmediato.

-Ken McElroy: En realidad es simple. Si voy y pido prestado, me refiero a un préstamo de un banco al 5% y compro un inmueble con él y este bien produce 10%, 12%, 14% la matemática es simple. Tengo que pagar al banco un 5% de eso, y me quedo con el resto, además de poner solo 20% o 30% de mi parte. Consigo estos grandes retornos. Ahora nos estamos metiendo un poco más en lo técnico, pero la verdad es que lo único que tienes que hacer es pedir un préstamo a un banco e invertirlo bien en un negocio de bienes raíces que te permita ganar mucho dinero. De hecho, puedes tener un gran flujo de ingresos.

-Robert Kiyosaki: Hay otro tema que quisiera tocar. Kenny, en este momento, ¿necesitas nuevos inversores?

-Ken McElroy: No, no estoy tomando nuevos inversores. Hay mucho más dinero que ofertas en el mercado actualmente.

-Robert Kiyosaki: Sí.

-Ken McElroy: De hecho, acabamos de vender catorce proyectos en los últimos seis meses para darte un ejemplo. No estamos comprando ahora en absoluto, porque creemos que el mercado está tocando máximos.

-Robert Kiyosaki: Kenny cuando eres realmente bueno en este negocio, no necesitas inversores, como es tu caso. Los tipos que necesitan inversores son los que no son tan buenos y eso es algo con lo que el comprador debe tener cuidado. Garrett Sutton, es un individuo que está muy metido en el negocio y tiene una perspectiva más legal del asunto, se especializa en lo que llaman “la protección de los activos”. Por lo tanto, las personas deberían leer lo que Garrett Sutton tiene para decir desde el punto de vista legal del real estate.

-Ken McElroy: Esto es particularmente cierto si tienes en cuenta que por el hecho de que las personas inviertan su dinero en el sector inmobiliario, no significa que está bien invertido. Es necesario tener en cuenta todas las variables para que ese dinero esté bien invertido en este negocio. Lo mismo pasa con las acciones en la Bolsa.

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-Robert Kiyosaki: Sí, con la diferencia de que a menos que hayas hecho una inversión a largo plazo en la acción, puedes abandonarla si te das cuenta de que cometiste un error con tu jugada. En una cartera bien diversificada se encuentran acciones, bonos, fondos mutuos y ETFs. Y lo peor de todo es que desde el año 2000, el programa de flexibilización cuantitativa de 2007 impuesto por la Fed, ha hecho que el mercado bursátil, el mercado inmobiliario y los mercados de bonos se conviertan en burbujas. Y así, si se produce una nueva crisis, será de mayor magnitud que las anteriores porque las burbujas son aún más grandes. Y creo que esta es la primera vez que tú y yo Kenny, estamos vendiendo, justamente porque la burbuja es demasiado grande. ¿No dirías que es verdad Kenny?

-Ken McElroy: Sí, seguro que sí. Creo que hay mucha gente comprando en este momento y, especialmente, las viviendas multifamiliares son las favoritas de Wall Street. Este tipo de operaciones están vinculadas a lo que yo llamo “el dinero fácil” porque es capital gestionado y no proviene de Wall Street directamente. Es decir, mientras tú y yo invertimos por nuestra cuenta y manejamos nuestro propio dinero, otras personas entregan su capital a planificadores y gestores financieros, que se encargan de administrar las operaciones por ellos. Ese es el flujo de capitales que vemos entrar al mercado en este momento y que está provocando la suba en los precios de los inmuebles y por ese motivo, estamos vendiendo algunas de nuestras propiedades.

-Robert Kiyosaki: Sí. Ken, una cosa más. Hablemos un poco sobre lo que nos sucedió entre 2005 y 2006. ¿Recuerdas cuando nuestros inquilinos abandonaban nuestras unidades para comprar condominios de varios millones de dólares que no podían pagar?

-Ken McElroy: Claro, sí, sí. Obviamente, tenemos nuestra propia empresa de administración de propiedades, tengo 250 empleados en esa empresa y me gusta la forma en que puedo visualizar el panorama, mientras gestiono mis propias inversiones. De esa manera, me tomo el tiempo para reunirme con nuestra gente de administración de bienes y hablar con ellos sobre los niveles de ocupación, alquileres y todo este tipo de cosas. Y obviamente, vemos el crédito de nuestros inquilinos. En ese sentido, estas personas llenan las solicitudes de crédito, nosotros realizamos una verificación de antecedentes e historial crediticio de cada individuo. Y podemos ver cuánto dinero ganan y cuáles son sus deudas, etc., etc., etc. A partir de esa información, nos dimos cuenta de que había personas que no estaban en condiciones financieras de siquiera rentar un departamento, pero estaban iniciando trámites para adquirir una viviendo. Esto sucedió a principios de la década de 2000, cuando todo el mundo estaba haciendo lo mismo. Recuerdo que tú y yo nos reíamos de la situación porque sabíamos exactamente lo que esto provocaría.

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-Robert Kiyosaki: Wow. Todavía lo pienso y no me lo creo.

-Ken McElroy: Lo sé. Para entonces, estábamos viendo el comienzo de la burbuja que luego terminaría en caos. En ese momento, hablamos sobre mantener nuestra estrategia y nuestras inversiones tal como estaban, porque estábamos seguros de que habría una corrección. Era evidente que todas las personas que estaban metidas en los planes hipotecarios no iban a poder cumplir con sus compromisos de pago y efectivamente, eso es lo que explotó un par de años más tarde.

-Robert Kiyosaki: Sí. Antes de que todo explotara escuchábamos una y otra vez cómo nos llamaban “perdedores” por tener departamentos en alquiler, mientras los personas a las que les negamos esas rentas por USD 500, estaban comprando viviendas de USD 300.000, con lo que nuestra rentabilidad sobre la inversión se estaba viendo reducida. Por lo tanto, tuvimos que mantenernos firmes y simplemente observar el número de personas que se iban de nuestras propiedades. Luego, justo después de 2008, comenzaron a regresar. Pero el problema fue que Alan Greenspan, el presidente de la Fed para entonces, hizo estallar esta burbuja en bienes raíces sin ingresos, sin préstamos laborales. Lo llaman swaps de incumplimiento crediticio y valores respaldados por hipotecas, todos son derivados. Ahora, después de 2008 comenzaron a hacer exactamente lo mismo. No solucionaron el problema y metieron al mercado de valores y el mercado de bonos en una burbuja. Así que hoy, mientras estamos en 2019, tenemos una burbuja en la renta variable, la renta fija y el real estate. Y nunca en la historia del mundo hemos estado en una posición tan precaria. Es por eso, que nuestro consejo para todos aquellos que estén pensando en entrar al negocio del real estate es que inviertan tiempo y estudien, tomen clases, aprendan y practiquen. No deben limitarse a saltar sobre el sector y mucho menos permitir que un promotor venga a venderles cualquier cosa. Entonces, 10 años más tarde, estamos en la misma situación que precedió la crisis hipotecaria y una vez más se están vendiendo bienes raíces basura. Todo el mundo cree que las propiedades siguen subiendo, por lo que hay que ser muy cuidadoso e invertir un poco de tiempo y dinero en libros y educación antes de dar el paso, porque los precios en el sector están en niveles muy altos. ¿Estás de acuerdo Kenny?

-Ken McElroy: Sí. Realmente creo que el real estate es la mejor manera de obtener libertad financiera, pero hay que entenderlo y es un negocio complejo en el que tratas con inquilinos reales, ingresos reales, gastos reales, flujo de ingresos real, deuda real, inversores y todas esas cosas. Una vez que lo entiendes y además comprendes la parte impositiva en torno al negocio, que es diferente dependiendo de donde estés, así como los hermosos beneficios que trae consigo, consigues una forma increíble de libertad financiera.

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-Robert Kiyosaki: Sí. Diría que lo resumiste por mí. Me encanta el negocio inmobiliario, pero ahora mismo tú y yo estamos menos activos en términos de comprar propiedades por lo que mencionamos anteriormente. Y también me parece muy importante algo que sueles aconsejar a las personas Kenny, que es fijarse en el comportamiento del empleo, ya que es una variable de gran influencia sobre las rentas y alquileres. Si hay un buen nivel de empleo, las propiedades podrían tener una mejor oportunidad de sobrevivir, pero si tu inmueble se encuentra en un área donde los empleos son marginales y se desata una crisis, el valor de la propiedad se verá seriamente afectado.

-Ken McElroy: Absolutamente. La ubicación del inmueble es clave. Existen zonas que si tienes que transitar por algún motivo, lo haces sin bajarte de tu auto, porque no son seguras. Lo mismo pasa si compras una propiedad en estos lugares. Va ser complicado dar con inquilinos que estén dispuestos a vivir en condiciones de inseguridad y lo que puedes cobrar por un alquiler en este caso, tiene que compensar esa condición, por lo que estamos hablando de rentas más bajas. Entonces, hay muchos factores que analizamos si estamos vendiendo o comprando un inmueble. Cuando comprar un grupo de propiedades no todas tienen el mismo desempeño en términos de retornos. Algunas funcionan muy bien, otras tienen un rendimiento promedio y siempre tienes aquellas que requieren un poco más de empeño y trabajo para que anden bien. En el caso de avecinarse una crisis, estas últimas son las que siempre consideramos vender, porque implican mayores riesgos.

-Robert Kiyosaki: Básicamente, aunque siempre hay que ser muy cuidadoso, estamos en un momento en el que es conveniente ser especialmente precavido. Esto nos lleva a nuestra siguiente regla de oro para invertir en real estate: no comprar propiedades que se encuentren a más de una hora de distancia en auto, de tu hogar. Personas como tú Kenny, pueden darse el lujo de saltarse este paso porque tiene años y años de experiencia y educación en este sentido. Pero para quienes apenas comienzan en el negocio esto es fundamental, ya que te permite controlar fácilmente los problemas que puedan surgir con tus bienes.

-Ken McElroy: Sí, creo que es una buena pregunta. Solo quería añadir una cosa. Creo que la razón por la que decimos que como principiante debes seguir esta regla, es que cuando creces en una ciudad, conoces bien el área y has visitado diferentes zonas de la misma por diversos motivos, tienes cierta idea de la dinámica o potencial de las diferentes calles y ubicaciones por el simple hecho de ser un local y eso es muy importante. Es una situación distinta cuando un agente trata de venderte una propiedad al otro extremo del país, con el argumento de que se trata de una localidad en la que el negocio inmobiliario crece sin parar. Si no conoces el lugar, no puedes tener la certeza de ello o bien no puedes conocer los factores que influyen sobre ese crecimiento. Por lo tanto, solo el conocimiento local puede ayudarte a mitigar el riesgo cuando te decides a comprar una propiedad como inversión.

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-Robert Kiyosaki: Otro aspecto a tener en cuenta es la palabra bróker. Es importante encontrar el mejor bróker o gestor posible para tus inversiones, ya que es un intermediario clave en la compra de los bienes con más potencial ¿Algún comentario sobre eso Kenny?

-Ken McElroy: Sí. Una vez que empiezas a educarte en este campo, en realidad te das cuenta de cuál es el bróker ideal para ti. Vas a encontrarte con algunos que son excelentes y otros que no lo son tanto pero todos creen ser los mejores. En esa línea, hay que fijarse en aquellos que sepan identificar el verdadero valor del bien. Tu y yo siempre hemos dicho que un buen trato siempre comienza y termina en tu cabeza, si logras ver el valor real del negocio que estas pro hacer, no necesitas mucho más. Por ejemplo, cuando nosotros comenzamos a comprar propiedades, buscábamos aquellas que tuvieran conexiones para lavadora y secadora dentro de las unidades. Ese era nuestro modelo básico de búsqueda, en vista de que nuestra intención era comprar un set de lavadora y secadora para estas viviendas por alrededor de USD 500 y en consecuencia, cobrar USD 50 más sobre el alquiler mensual al ofrecer este beneficio. Entonces, estamos hablando de USD 600 más al año a cierta tasa, que provocó un aumento en el valor de ese inmueble en millones de dólares solo por adicionar lavadoras y secadoras. También hicimos otras cosas como remodelar los pisos, equipar con nuevos electrodomésticos, pintar las unidades y cosas por el estilo. Llegado un punto, en algunos casos estábamos obteniendo de USD 100 a USD 150, incluso USD 200 adicionales al mes en alquileres. Entonces, volvamos a lo que hablábamos hace unos minutos sobre el bróker. Si me encuentro buscando una oportunidad o un trato a través de este intermediario, me encuentro con que los se ubican en USD 800 por dos habitaciones. Ya sé que si invierto USD 6.000 o USD 7.000 en mejoras para esa unidad, recibiré USD 200 más al mes cuando esté lista. Ese es mi plan de negocios, por lo que mi perspectiva es distinta a la del bróker. Sé que voy a obtener USD 2.400 dólares más al mes por 2 o 300 unidades y voy a aumentar el valor de tres, cuatro, cinco, seis millones de dólares más allá de lo que estoy comprando. Es por eso que la gente invierte. Invierten en el futuro, e invierten en su plan y en lo que proyectan. A veces los brókeres no ven esas cosas.

-Robert Kiyosaki: Esa es otra palabra mágica en los negocios, la palabra “plan”. Hace mucho, mucho tiempo, cuando estaba empezando mi carrera, acababa de conocerte Kenny y cerca de mi edificio de oficinas en el casco antiguo de Scottsdale había un negocio para el cuidado de perros. El edificio estaba a la venta junto con la propiedad a su alrededor, así que entré, investigué y eché un vistazo a mi alrededor. Querían USD 2 millones por él. Bueno, en mi mente el lugar solo valía USD 500.000, pero el tipo pedía USD 2 millones. Me reí de él, y él se rio de mí.

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Después, te hablé sobre esta oportunidad y no comentaste mucho al respecto pero tres años más tarde encuentras en ese lugar un Hotel W. Fue entonces cuando me dijiste: “El que gana es el que tiene un plan mejor”. ¿Te acuerdas Kenny?

-Ken McElroy: Lo recuerdo, sí, exactamente cierto. Sí, no logré visualizar esa oportunidad como lo que era.

-Robert Kiyosaki: El tipo tenía un mejor plan que yo…

-Ken McElroy: Sí, algunas oportunidades se te escapan. Depende de si lo logras proyectar. ¿Ves una vivienda colectiva, ves un edificio comercial, ves un edificio de oficinas, ves un hotel, sabes, ves una casa que tiene 50 años convertida en un lote? Solo depende de eso.

-Robert Kiyosaki: Sí, hay mucho que aprender. Cuanto más aprendes, más sabes que no sabes. ¿No es cierto, Kenny?

-Ken McElroy: Sí, eso es tan cierto. Es por eso que constantemente hay que actualizarse, asistir a eventos del sector y demás. Yo trato de mantenerme leyendo lo más que pueda y concentrarme en evolucionar y ajustar mis conocimientos a la par del cambio en las tendencias y el mercado, porque cada vez que me topo con alguien que también está dedicado al rubro, obtengo un valor agregado de su perspectiva, Siempre aprendes algo del enfoque de otros.

-Robert Kiyosaki: Con respecto a lo que dices, creo que tu libro The ABCs of Real Estate Investing, también The ABCs of Property Management, así como el libro de Garrett Sutton sobre la inversión en real estate desde el punto de vista de un abogado, son excelentes puntos de partida. Como dije antes, la palabra clave en el sector inmobiliario es liquidez. Si te equivocas con una inversión en este negocio, no puedes salir de ella con la rapidez que quisieras. Así que por unas pocas horas de lectura y discusión con amigos, puede llegar mucho muy lejos en esta industria. ¿Qué opinas Kenny?

-Ken McElroy: Estoy de acuerdo. También creo que rodearse con el grupo correcto de personas también sirve de mucho. Tener una red de apoyo de personas con intereses similares y que también sean principiantes en el negocio puede ayudar mucho en la formación financiera. Solo hay que tener mucho cuidado con aquellas personas que se acercan con intenciones de venderte algo y no de compartir conocimientos.

-Robert Kiyosaki: Hay una cosa más sobre ti que me gustaría destacar Kenny, y es que estás muy metido en el segmento de planeamiento y construcción de propiedades, negocio con matices muy distintos al real estate tradicional.

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Aquellas personas que estén interesadas en esta rama del sector y no quieran indagar en tecnicismos, pueden optar por adquirir un REIT, un fideicomiso de inversión en bienes raíces y esperar que rinda sus frutos. Siempre hay que ser cuidadoso y no confiar en quien intente venderte algo que parezca demasiado bueno para ser cierto porque probablemente lo sea. Creo que hemos cubierto todos pero sinteticemos un poco. Kenny, entonces ¿cuáles consideras son los tres principales aspectos que permiten determinar el valor de una propiedad?

-Ken McElroy: Lo primero que da valor a una propiedad es lo que se conoce como ingreso operativo neto, que lo obtienes al restar ingresos y gastos. Esa es la clave, el ingreso operativo neto, es lo que los banqueros buscan para otorgarte un préstamo, es lo que los inversores buscan para invertir. En realidad, es lo que activa tu modelo de negocio cuando intentas crecer. Entonces el valor viene dado por el ingreso operativo neto y sus tres componentes: ingresos, gastos y deudas.

-Robert Kiyosaki: Más claro imposible. Muchas gracias por tener esta charla conmigo hoy Kenny. Compartimos muchas ideas importantes sobre el negocio del real estate como instrumento para alcanzar la libertad financiera.

-Ken McElroy: Gracias a ti por contactarme Robert. Fue una charla muy productiva.

-Robert Kiyosaki: Sin duda alguna. Seguimos en contacto. Como comentamos al comienzo de la conversación con Ken, los diferentes activos del mercado están inmersos en burbujas y el negocio inmobiliario no escapa de ello. Por ese motivo, es importante que los inversores, sobre todo aquellos que se están iniciando en esta industria, sean cuidadosos y dediquen tiempo a su educación financiera. Esta herramienta será la clave para sobrellevar los tiempos que se vienen y aprovechar las mejores oportunidades disponibles en el sector del real estate. Hasta la próxima. Robert Kiyosaki Editor de Las inversiones de mi Padre Rico

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